LES CLAUSES INTERDITES DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION D'UNE MAISON
Certaines clauses sont interdites dans le contrat de construction.
Ce sont celles qui ont pour objet ou pour effet :
- d'obliger le maître de l'ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts ;
- de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation pour le maître de l'ouvrage de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
- d'admettre comme valant autorisation administrative, un permis de construire assorti de prescriptions techniques et architecturales telles qu’elles entraîne une modification substantielle du projet qui a donné lieu à la conclusion du contrat initial ;
- de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
- de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ;
- d'interdire au maître de l'ouvrage de visiter le chantier préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux.
Recommandation n°81-02
concernant les contrats de construction de maisons individuelles selon un plan établi à l'avance et proposé par le constructeur
(BOSP du 16/01/1981)
La commission des clauses abusives,
Vu le chapitre IV de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 sur la protection et l'information des consommateurs de produits et de services;
Vu le code civil, notamment ses articles 1792 et suivants et 2270;
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 231-1 et suivants, R. 231-1 et suivants;
Vu la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction;
Entendu les représentants des professionnels intéressés.
Considérant que, malgré la réglementation en vigueur, de nombreux contrats habituellement proposés aux acquéreurs de maisons individuelles à construire selon un plan établi à l'avance comportent des clauses qui dérogent à cette protection, la rendent inopérante ou aboutissent à déséquilibrer totalement le contrat conclu au profit du seul professionnel; qu'il convient tant dans l'intérêt de la protection des consommateurs que dans celui des professionnels en vue d'un assainissement des pratiques commerciales, d'éliminer de telles clauses;
Considérant que les contrats de construction de maisons individuelles sont des contrats synallagmatiques; que les clauses faisant dépendre la validité du contrat signé par les représentants des deux parties d'une confirmation par le professionnel ont pour effet d'engager unilatéralement le consommateur et de lui faire verser des sommes, alors que le professionnel, lui, n'est pas encore engagé; que de telles clauses contraires à l'équilibre des obligations contractées ont déjà été dénoncées par la commission des clauses abusives dans sa recommandation n° 80-03 C.C.A. du 8 août 1980;
Considérant que de nombreux contrats posent en principe l'inopposabilité au professionnel des documents publicitaires établis par lui ou des maisons témoins exposées par lui; que, cependant, la consultation de ces documents et la visite de ces maisons constituent l'un des éléments déterminants du consentement du consommateur au contrat qui lui est proposé;
Considérant que l'article 45-1 de la loi du 27 juillet 1971, devenu les articles L. 231-1 et suivants susvisés du code de la construction et de l'habitation, dispose que le contrat est toujours conclu sous la condition suspensive d'octroi des autorisations administratives et qu'en cas de refus de celles-ci toutes les sommes versées par le consommateur devront lui être remboursées; que, cependant, certains contrats prévoient que le professionnel pourra conserver certaines sommes au titre des frais de dossier, des plans ou des études; que ces clauses sont contraires aux dispositions formelles de la loi et qu'elles ont pour effet d'annuler la protection que le législateur a ainsi voulu accorder à l'acquéreur;
Considérant que l'article *R. 231-9 du code de la construction et de l'habitation ouvre la possibilité pour l'une ou l'autre partie de prévoir la résiliation du contrat dans le mois qui suit sa signature; que si de nombreux contrats stipulent bien cette faculté, ils la réservent au seul professionnel;
Considérant que la plupart des contrats prévoient que le prix indiqué correspond à une construction réalisée sur un terrain de résistance normale; que le consommateur, non technicien, ne peut savoir ce qu'est un terrain de résistance normale et se trouve exposé à de nombreux frais supplémentaires qu'il ne pouvait prévoir et dont il ne peut vérifier le bien-fondé; qu'il appartient au professionnel, qui est, lui, un technicien averti et compétent, de s'assurer, avant la signature définitive du contrat, de la nature du terrain et qu'aucun supplément ne pourra être réclamé de ce chef, après la signature du contrat;
Considérant que de nombreux contrats stipulent que le professionnel pourra, pendant toute la durée des travaux, interdire l'accès du chantier à toute personne, y compris le consommateur acquéreur; que, certes, le professionnel doit être protégé contre toute immixtion abusive du consommateur sur le chantier; que, cependant, le consommateur est en droit de vérifier l'état d'avancement des travaux qui conditionnent les paiements, et la manière dont ces travaux sont effectués; qu'il convient, conformément aux usages du bâtiment, de prévoir dans les contrats une visite hebdomadaire du chantier à laquelle le consommateur pourra participer;
Considérant que selon la réglementation en vigueur (art. *R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation susvisé), le prix fixé dans le contrat doit comprendre tous les frais et honoraires et ne peut plus être modifié, sauf avenants expressément acceptés par le consommateur; que, cependant, certains contrats parviennent à tourner cette protection par diverses clauses mettant à la charge de l'acquéreur, en sus du prix convenu, le coût des plans ou encore la remise en état du terrain ou de la voirie, ou même en rendant obligatoire pour le consommateur la signature des avenants proposés par le professionnel;
Considérant que de nombreux contrats prévoient des délais draconiens pour le paiement du prix des travaux, certains exigeant le paiement sous vingt-quatre heures ou quarante-huit heures; qu'un délai de quinze jours après présentation des situations paraît raisonnable; qu'au surplus, les sanctions prévues par contrat en cas de retard du consommateur dans ses paiements sont souvent exagérées; que, certes, de telles clauses pénales sont toujours réductibles par le juge aux termes de l'article 1152 du code civil, mais que le consommateur l'ignorant bien souvent, ces clauses qui vont jusqu'à prévoir, à la seule volonté du professionnel, la résiliation du marché et le paiement intégral du prix, dés le moindre retard dans les paiements, pèsent anormalement sur la volonté du consommateur; qu'il peut, au demeurant, avoir des motifs parfaitement fondés pour retarder un paiement qui ne correspondrait pas à l'avancement réel des travaux;
Considérant qu'inversement, les professionnels insèrent dans les contrats des clauses particulièrement favorables à leurs intérêts en ce qui concerne les délais d'exécution de leurs travaux; que ces délais, fixés par le contrat, ne doivent pouvoir être augmentés qu'en cas de force majeure, de cas fortuit ou d'intempéries; que tous les autres motifs d'allongement des délais doivent être interdits; que naturellement, en cas d'allongement des délais pour des motifs étrangers au contrat, les révisions de prix doivent être neutralisées;
Considérant que les contrats prévoient généralement, en cas de retard du professionnel dans l'exécution de ses travaux, des pénalisations dérisoires;
Considérant que la réception des travaux est un acte important de l'opération de construction; que la plupart des contrats contiennent des clauses qui ont pour effet, sinon pour finalité, d'obliger le consommateur à prononcer la réception sans réserve quand bien même les travaux ne seraient pas achevés ou que de nombreux défauts apparents existeraient; qu'en effet, la majorité des contrats stipulent que le consommateur n'a le choix qu'entre prononcer la réception sans aucune réserve ou refuser cette réception, auquel cas le professionnel ne lui remettra pas les clefs, et ce quand bien même les réserves ne porteraient que sur quelques vices apparents ou travaux de finition; que ces clauses pèsent de manière excessive sur la volonté du consommateur qui, pressé de prendre possession, accepte bien souvent de signer une réception sans réserve qui ne correspond ni à sa volonté ni à la réalité;
Considérant que les garanties dues par le professionnel sont clairement définies par les articles 1792 et suivants du code civil; que toutes les clauses limitant dans le temps ou dans l'étendue des réparations la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale dues par le professionnel sont illégales et doivent être éliminées des contrats;
Considérant, en ce qui concerne la résiliation du contrat par le consommateur, que le professionnel est en droit de demander le règlement des travaux qu'il a effectués, des frais qu'il a exposés et du bénéfice qu'il était en droit d'espérer si le contrat avait été mené à son terme; que, par contre, les clauses du contrat prévoyant, outre le paiement des travaux et des frais, des indemnités forfaitaires allant jusqu'à 30 p. 100 du montant global du marché, sont manifestement excessives;
Considérant que toutes les clauses compromissoires ou celles obligeant le consommateur à recourir à une mesure d'expertise amiable préalable sont abusives; que de même sont abusives toutes les clauses faisant attribution de compétence au tribunal du siège social du professionnel, ou au tribunal de commerce,
Recommande:
Que soient éliminées des contrats habituellement conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, acquéreurs de maisons individuelles à construire selon un plan établi à l'avance, les clauses ayant pour objet ou pour effet:
1° de prévoir lors de la signature du contrat un engagement immédiat et définitif du consommateur et un engagement éventuel du professionnel;
2° de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat dans le mois qui suit sa signature sans que cette même faculté soit explicitement reconnue au consommateur;
3° de rendre inopposable au professionnel ses propres documents publicitaires ou la référence à ses maisons d'exposition;
4° de permettre au professionnel, contrairement à la loi, en cas de refus du permis de construire, de conserver tout ou partie des sommes versées par le consommateur;
5° de permettre au professionnel de modifier unilatéralement le prix convenu en fonction de la nature du terrain;
6° d'interdire l'accès du consommateur au chantier pendant toute la durée des travaux, la faculté pour le consommateur de participer à une réunion hebdomadaire sur le chantier pendant toute la durée des travaux devant être précisée dans le contrat;
7° de majorer le prix déterminé par le contrat notamment pour cause de travaux supplémentaires autrement que par voie d'avenants librement acceptés par le consommateur;
8° de prévoir pour le paiement des acomptes un délai inférieur à quinze jours à dater de la présentation des situations;
9° de fixer les pénalités dues par le consommateur, en cas de retard dans les paiements, à des sommes supérieures au montant correspondant aux usages et normes en vigueur dans le bâtiment;
10° de prévoir la résiliation du contrat, en cas de retard dans les paiements, sans que celle-ci ait été précédée d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, ladite résiliation ne pouvant intervenir moins d'un mois après cette mise en demeure;
11° de décharger le professionnel de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat et notamment de prévoir des causes légitimes de retard autres que les intempéries et les cas de force majeure;
12° d'accorder au consommateur, en cas de retard du professionnel dans l'exécution de ses travaux, des indemnités et pénalités disproportionnées avec celles qui sanctionnent les retards du consommateur dans ses paiements;
13° de supprimer ou de réduire la faculté pour le consommateur d'émettre des réserves lors de la réception des travaux, et notamment de subordonner la remise des clefs à une réception sans réserve;
14° de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et de faire ainsi obstacle au droit du consommateur de consigner les sommes restant dues entre les mains d'un séquestre;
15° de réduire les garanties dues par le professionnel en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil;
16° d'attribuer au professionnel, en cas de résiliation du contrat du fait du consommateur, une indemnité supérieure au montant des travaux qu'il a effectués, des frais qu'il a exposés et du bénéfice qu'il était en droit d'espérer si le contrat avait été mené à son terme;
17° d'imposer le recours à un arbitrage pour un litige qui n'est pas encore né ou le recours à une expertise amiable préalablement à toute action en justice; de déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d'attribution.
Recommandation n°91-03
complétant la recommandation n° 81-02 concernant les contrats de construction de maisons individuelles selon un plan établi à l'avance et proposé par le constructeur
(BOCCRF du 6/09/1991)
La Commission des clauses abusives,
Vu le chapitre IV de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 sur la protection et l'information des consommateurs de produits et de services ;
Vu le code civil, notamment ses articles 1792 et suivants ainsi que son article 2270 ;
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 231-1 et suivants, R. 231-1 et suivants dans leur rédaction en vigueur au 22 juin 1990 ;
Vu la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction ;
Vu la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 81-02 concernant les contrats de construction de maisons individuelles selon un plan établi à l'avance et proposé par le constructeur ;
Vu la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 88-01 concernant les clauses relatives aux prêts dans les contrats d'accession à la propriété immobilière conclus entre professionnels et consommateurs ou non-professionnels ;
Entendu les représentants des professionnels intéressés,
Considérant que de nouvelles clauses abusives ont été relevées depuis la publication de la précédente recommandation n° 81-02 relative aux contrats de construction de maisons individuelles; qu'il y a donc lieu de la compléter ;
Considérant que les clauses relatives à la condition suspensive de l'obtention des prêts dans les contrats immobiliers ont déjà fait l'objet d'une recommandation de la commission; que beaucoup de contrats visés par la présente recommandation sont concernés par cette recommandation n° 88-01 susvisée; qu'il y a donc lieu de s'y reporter pour tout ce qui a trait aux dites clauses ;
Considérant que la construction d'une maison individuelle est soumise à une loi d'ordre public qui impose que soient annexés au contrat des plans cotés avec indication des surfaces pour chaque pièce; qu'en cas d'erreurs dans les surfaces, il appartient au juge, compte tenu de leur importance, d'estimer si l'accédant subit ou non un préjudice; qu'en conséquence doivent être déclarées abusives toutes clauses qui suppriment ou limitent la responsabilité des constructeurs en cas d'erreurs dans les surfaces ;
Considérant que de nombreux contrats prévoient qu'en cas de consignation de fonds par le maître d'ouvrage soit avant l'ouverture du chantier à titre de dépôt de garantie, soit après la réception pour garantir la reprise des réserves, cette consignation devra se faire obligatoirement dans une banque choisie par le constructeur, alors que la loi prévoit simplement que cette consignation devra se faire auprès d'un établissement financier habilité ou chez un notaire; que ces deux possibilités offrent toutes garanties aux constructeurs; qu'il n'y a donc pas lieu de limiter la liberté des consommateurs de consigner où ils le souhaitent des fonds qui, à ce stade de la construction, leur appartiennent toujours ;
Considérant que de nombreux contrats stipulent que le maître d'ouvrage s'engage à signer toute procuration ou à donner toute délégation devant faciliter la gestion financière de l'opération, alors même que la pratique montre que de nombreux professionnels n'hésitent pas à faire signer au maître d'ouvrage des mandats en blanc pour obtenir le déblocage des fonds sans qu'il soit tenu compte de l'échelonnement légal des paiements et de l'état d'avancement des travaux; que cette pratique conduit souvent à des abus de blanc-seing mettant l'accédant dans des situations dramatiques en cas de défaillance de l'entreprise; que, pour ces raisons et parce qu'elles confèrent un pouvoir exorbitant aux professionnels, de telles clauses doivent être éliminées des contrats ;
Considérant que certains contrats interdisent au consommateur d'hypothéquer son terrain et sa maison, sauf pour les prêts immobiliers nécessaires à leur financement, tant que le prix de la maison n'est pas totalement réglé; que certains contrats vont même jusqu'à interdire la location dans les mêmes cas, alors que le non-paiement d'une partie du prix de la construction peut être fondé sur des motifs tout à fait légitimes; que de telles clauses peuvent constituer un moyen de rétorsion destiné à décourager l'accédant qui souhaiterait faire valoir ses droits; que ces interdictions qui portent gravement atteinte au droit de propriété de l'accédant donnent un avantage successif au constructeur qui dispose par ailleurs de nombreux autres moyens contractuels ou législatifs pour obtenir le paiement de ces créances; qu'il y a donc lieu de supprimer des contrats de telles clauses ;
Considérant que de nombreux contrats stipulent qu'en cas d'interruption de travaux pour retard de paiement, le constructeur n'assume plus la garde du chantier et que le maître d'ouvrage est responsable des désordres pouvant survenir sur le chantier; que cette limitation de responsabilité est abusive dès lors qu'elle est imposée par le professionnel au consommateur alors même que l'article R. 231-4 du code de la construction prévoit une sanction spécifique en cas de retard de paiement et qu'il appartient aux seuls tribunaux de limiter la responsabilité du constructeur en fonction de chaque cas d'espèce, compte tenu de l'importance des retards et des causes de ceux-ci ;
Considérant que de nombreux contrats indiquent que la délivrance d'un permis de construire avec réserve ou prescriptions architecturales ne constitue pas un refus; que cette clause met en échec la protection assurée par la loi au consommateur qui prévoit que "le contrat est conclu sous la condition suspensive qu'il soit satisfait à toutes les formalités réglementaires préalables à la construction", ce qui vise essentiellement le permis de construire; que celui-ci n'est véritablement obtenu qu'à partir du moment où le projet est conforme à toutes les prescriptions architecturales applicables sur le site et qu'il ne donne plus lieu à réserves; que des modifications demandées par l'administration à une demande initiale déposée par le consommateur peuvent entraîner une augmentation du prix et que de tels changements dans l'aspect ou la configuration de la maison peuvent contraindre l'accédant à renoncer à son projet de construction; qu'obliger ainsi un accédant à construire alors même que les modifications imposées pour l'obtention du permis de construire sont telles que l'équilibre du contrat s'en trouve rompu doit être considéré comme abusif ;
Considérant que certaines clauses stipulent que le client supportera le coût de la fourniture d'eau pour les besoins du chantier et du combustible nécessaire au préchauffage; que la stipulation d'une telle clause est contraire au caractère forfaitaire du prix imposé par les articles L. 231-1 et R. 231-4 du code de la construction ;
Considérant que de nombreuses clauses stipulent que l'acquéreur, dûment averti de la date prévue pour la réception, qui ne se présente pas, se verra notifier par lettre recommandée l'achèvement des travaux, cette notification entraînant sous huitaine l'exigibilité des sommes dues, d'autres disposants mêmes qu'une telle absence vaut réception sans réserve, alors même que le consommateur peut avoir des motifs légitimes d'absence; que la loi a par ailleurs prévu qu'à défaut de réception à l'amiable ou à la demande de la partie la plus diligente, elle doit avoir lieu judiciairement et, en tout état de cause, être prononcée contradictoirement; qu'une clause qui ne prévoit qu'un mode de réception et à une date imposée au consommateur sans réserver la possibilité d'une réception judiciaire est contraire à la loi et est abusive ;
Considérant que la construction étant la propriété du consommateur, il apparaît abusif de stipuler dans le contrat que le constructeur se réserve le droit de laisser un panneau de chantier après la réception sans le consentement préalable du consommateur.
Recommande :
Que soient éliminées des contrats habituellement conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, acquéreurs de maisons individuelles à construire selon un plan établi à l'avance, les clauses ayant pour objet ou pour effet :
1. de rendre inopposables aux constructeurs les erreurs de surfaces ;
2. d'imposer la consignation de fonds par le maître d'ouvrage exclusivement auprès d'un établissement financier agréé par le constructeur ;
3. d'obliger le consommateur à signer toute procuration ou à donner toute délégation au constructeur pour percevoir les fonds destinés au financement de l'opération ;
4. d'interdire au consommateur d'hypothéquer son terrain et sa maison, sauf pour les prêts nécessaires à leur financement, ou de les donner en location ;
5. de supprimer la responsabilité du constructeur relative à la garde du chantier en cas de non-paiement d'une fraction du prix par le consommateur ;
6. de prévoir que la délivrance du permis de construire avec réserve ou prescriptions architecturales n'est pas assimilable à un refus de permis de construire;
7. de prévoir que le client supportera le coût de la fourniture d'eau pour les besoins du chantier et les dépenses relatives au préchauffage ;
8. de prévoir que l'absence du maître d'ouvrage à la date de la réception imposée par le constructeur vaut réception sans réserve et exigibilité des sommes dues ;
9. de réserver le droit au constructeur de laisser un panneau de chantier après la réception sans l'accord préalable du propriétaire.
Les interdits illégaux lors d'une construction
Si vous êtes le maître de l'ouvrage, c'est-à-dire que vous commanditez l'ouvrage, vous le payez, que vous prenez une entreprise pour réaliser cet ouvrage, que vous preniez un architecte qui va prendre des artisans, ou que vous preniez un constructeur réalisateur ou pas, vous restez le maître de l'ouvrage.
Si en cours de chantier, vous constatez des désordres, ou des choses qui ne vous paraissent pas en conformité avec l'état du marché ou avec les plans, et que vous souhaitiez le faire constater, vous avez pleine, libre, et entière autorisation pour le faire puisque vous êtes le maître de l'ouvrage.
Le constructeur qui voudrait interdire l'accès au chantier ou interdire l’accès d'un expert ne le peut pas, il ne s'agit pas de son chantier, il n'est que le maître d’œuvre par délégation, il est responsable du travail qui est fait, mais le bien ne lui appartient aucunement ; beaucoup confondent et font du chantage à ce niveau-là en expliquant aux gens qu’ils mettront les pieds dans la maison que lorsqu'elle sera finie, je pense que les entreprises qui font ce genre de chantage devraient parcourir en lecture les codes de la construction et les codes civils avant de s'engager sur ce genre de terrain.
Le seul cas ou effectivement vous ne pouvez pas mettre les pieds sur le chantier et vous autorisez des choses, c'est si vous achetez du Vefa, qui, je rappelle est une signature sur plan 2 ans avant, et vous êtes livré quand le chantier est fini, c'est ce qu'on appelle une livraison en futur achèvement, ce bien ne vous appartient pas, il est construit par un promoteur qui est lui-même le maître de l'ouvrage, ce n'est pas vous, vous n'êtes que l'acquéreur, effectivement c'est le seul cas ou le chantier vous est interdit puisque le bien ne vous appartient pas.
Dans tous les autres cas, si c'est vous qui avez choisi votre terrain, choisi vos plans, trouver les entreprises, qui avez signé soit un contrat de construction soit des devis, c'est vous le maître de l'ouvrage, et à ce titre là, vous avez le droit d'y faire et d'y diriger les délégations comme vous l'entendez, mais par contre il est interdit, et ça, je le dis à tous maîtres d'ouvrages, d'ordonner vous même un type de travaux aux entreprises, puisqu’à ce moment-là vous seriez transformé en maître d’œuvre sans en avoir les qualités et les assurances, il vous est interdit également de faire des travaux vous-même pendant la construction, parce que là on se risquerait à avoir ce que l'on appelle une multitude de responsabilités, que qui a fait quoi, et qui l'a fait et comment cela a été fait.
Par contre, vous avez tout à fait le droit de déléguer mission à un expert, à un huissier de convoquer les entreprises à une réunion, si ce n'est fait toutes les semaines, afin de signaler votre désaccord sur telle ou telle chose.
Pour revenir aux interdits, le constructeur, l'artisan, ou le maître d’œuvre ne peuvent vous interdire l'accès à votre chantier sous aucun prétexte. Par contre, il a le droit de vous interdire, ce qui est logique, d'y donner des ordres, ou de demander aux entreprises de passer une après-midi et de faire comme ceci ou comme cela, cela n'est pas de votre ressort, c'est strictement défendu, puisque vous prenez la place du donneur d'ordre, et donc de l'employeur.